Vente terrains et fermes à El Ouardia

Il faut être honnête d'entrée : El Ouardia n'a pas de fermes, et presque pas de terrains nus. La délégation est entièrement urbanisée, du haut de Bellevue jusqu'à El Ouardia 5 et la Cité Mohamed Ali, serrée entre Jebel Jelloud, Montfleury et la route de Ben Arous. Les derniers lots libres ont été bâtis il y a longtemps. Ce qu'on trouve sous l'intitulé terrain à vendre el ouardia, quand on le trouve, c'est une vieille maison basse vendue pour la valeur de son sol, un lot d'angle avec une construction inachevée, ou une parcelle issue d'un partage entre héritiers.

Sur Houni, l'offre de cette catégorie pour la délégation est limitée et change d'une semaine à l'autre. Les rares biens de ce type sont publiés par des particuliers, parfois classés en maison plutôt qu'en terrain. Pour un vrai terrain à bâtir ou une parcelle agricole, la page des terrains et fermes à vendre dans le gouvernorat de Tunis renvoie vers les délégations qui en ont encore, Sidi Hassine et El Hrairia côté ouest notamment, et les gouvernorats voisins de Ben Arous et de la Manouba en ont bien davantage.

Acheter du sol à El Ouardia : pour quoi faire

Celui qui cherche un terrain ici a presque toujours le même projet : construire un petit immeuble de trois ou quatre niveaux, un appartement par étage, un local commercial au rez-de-chaussée si la rue s'y prête, et louer ou vendre les lots. La demande locative est constante à El Ouardia, les loyers modestes mais sûrs, et la proximité du métro léger et du centre-ville fait le reste. C'est le même calcul qui pousse des acheteurs vers les maisons à étages de la délégation, et beaucoup finissent par acheter une maison ancienne pour la démolir, tout simplement parce qu'il n'y a rien d'autre ; la page des maisons à vendre à El Ouardia est alors le bon point de départ.

Les surfaces en jeu sont petites. Un lot d'El Ouardia fait rarement plus de 150 m², souvent moins à Bellevue et El Ouardia 1 où le parcellaire est le plus ancien. Le prix se raisonne donc au mètre carré de sol et au nombre de niveaux constructibles, pas en surface de jardin. Comparé à un terrain en lotissement neuf dans la banlieue sud, le mètre carré est cher pour ce qu'il est, mais il est dans la commune de Tunis et au métro.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Le premier document, c'est le titre foncier. Beaucoup de maisons anciennes du quartier sont en indivision entre héritiers, et une parcelle issue d'un partage doit avoir fait l'objet d'un acte de division enregistré ; sinon vous achetez une quote-part, et vous ne construirez rien dessus sans l'accord de tous. Demandez aussi le certificat de propriété récent et vérifiez qu'aucune hypothèque ne grève le bien.

Le deuxième, c'est le plan d'aménagement urbain de la commune de Tunis. Il fixe la vocation du sol, la hauteur autorisée, le retrait par rapport à la rue et le coefficient d'occupation. Un lot de 120 m² sur lequel on ne peut monter que deux niveaux ne vaut pas le même prix qu'un lot où quatre sont permis. Renseignez-vous à l'arrondissement municipal avant d'avancer un chiffre, et si une construction existe, demandez son permis : la démolir est simple, régulariser ce qui a été bâti sans autorisation l'est beaucoup moins.

Le troisième, c'est le terrain lui-même. Certaines rues basses de la délégation retiennent l'eau par forte pluie ; passez un jour d'orage. Regardez les mitoyennetés, les murs porteurs partagés avec les voisins, les câbles et conduites qui traversent le lot. Et vérifiez les raccordements : l'eau, l'électricité et l'assainissement sont présents partout dans la délégation, mais un lot issu d'une division peut n'avoir qu'un seul branchement pour deux parcelles.

Lire les annonces et parler aux vendeurs

Une annonce de terrain à El Ouardia dit rarement « terrain ». Elle dit « maison à démolir », « rez-de-chaussée à rénover ou à reconstruire », « lot avec dalle », parfois « terrain avec construction ». Lisez les annonces de maison avec cet œil-là, et au téléphone, posez tout de suite les questions qui comptent : qui est propriétaire, le titre est-il individuel, la maison est-elle occupée. Un héritier qui vend une maison de famille vide, avec un titre propre, est le vendeur idéal ; il est aussi le plus rare.

Pour comparer avec ce que rapporte un bien construit, les logements à vendre à El Ouardia donnent une idée des prix de sortie des appartements et des étages, et la page location logement à El Ouardia celle des loyers que votre futur immeuble pourra viser.