Vente terrains et fermes à Gabès Sud

À Gabès Sud, le mot « terrain » recouvre deux mondes qui ne se vendent pas de la même façon. D'un côté, les lots à bâtir de Zrig et de Zrig Eddakhlania, où la ville s'est étendue depuis vingt ans autour du campus, avec des rues tracées et les réseaux en place. De l'autre, les jardins de l'oasis à Teboulbou et El Medou, de part et d'autre de la route de Médenine : des parcelles de palmiers, de grenadiers et de henné transmises de génération en génération, avec leur part d'eau, que l'on vend rarement à des étrangers au quartier, et jamais sans discuter de l'eau.

Les annonces sont peu nombreuses et publiées par les propriétaires eux-mêmes, souvent des héritiers qui vendent une part de jardin ou un lot détaché d'une parcelle familiale. Pour voir aussi Métouia, El Hamma ou Mareth, où les terrains agricoles sont plus grands, l'ensemble des terrains et fermes à vendre dans le gouvernorat de Gabès rassemble toutes les annonces.

Les lots à bâtir de Zrig

Le terrain en lotissement à Zrig est le produit le plus simple : des lots de 150 à 300 m² dans des lotissements approuvés, municipaux ou privés, avec titre foncier individuel, STEG et SONEDE en bordure, et un règlement qui autorise en général un rez-de-chaussée plus un ou deux étages. C'est là que se construit l'essentiel des maisons neuves de la délégation, et c'est le choix des familles qui préfèrent bâtir elles-mêmes, par étapes, plutôt que d'acheter fini.

Le campus a créé une seconde clientèle : des acheteurs qui construisent un rez-de-chaussée de studios pour étudiants et gardent l'étage pour eux ou pour la location. Les prix au mètre carré dans ces lotissements restent très inférieurs à ceux de Sfax, mais ils ont monté depuis dix ans, et un lot bien placé près des facultés se vend vite. Avant de signer, demandez l'arrêté d'approbation du lotissement et le plan de masse : un lot vendu « en cours de lotissement » n'est pas constructible tant que le dossier n'est pas bouclé. Pour mesurer le coût d'une construction par rapport à l'achat d'une maison existante, les maisons à vendre à Gabès Sud donnent le point de comparaison.

Jardins et fermes de l'oasis

Teboulbou et El Medou appartiennent à l'oasis maritime de Gabès, une des rares oasis au monde en bord de mer, et le foncier y obéit à d'autres règles. Les parcelles sont petites, quelques centaines de mètres carrés à quelques milliers, souvent en indivision entre cousins, irriguées par des tours d'eau dont le rythme se règle au sein du groupement de développement agricole local. Une « ferme » à vendre dans la délégation, c'est le plus souvent un jnen : un jardin de palmiers avec une petite construction, parfois un puits dont l'eau est devenue trop salée pour l'irrigation.

Ces parcelles sont classées en zone agricole : y construire une habitation est encadré, et dans beaucoup de cas interdit ou limité à une petite bâtisse d'exploitation. Un acheteur qui espère transformer un jardin en terrain à bâtir doit vérifier le plan d'aménagement urbain à la municipalité avant toute discussion de prix, car la différence de valeur entre les deux statuts est considérable. Ceux qui achètent un jardin pour ce qu'il est, un lieu d'attache, un revenu de dattes et de grenades, un week-end à l'ombre, trouvent en revanche des prix encore modérés et des vendeurs qui préfèrent céder à quelqu'un qui entretiendra l'eau.

L'eau, sujet numéro un

À Gabès, l'eau décide de tout. La nappe de l'oasis a baissé et s'est chargée en sel au fil des prélèvements ; certains puits ne servent plus qu'à l'arrosage de palmiers tolérants, d'autres sont abandonnés. Un jardin vendu « avec eau » doit préciser laquelle : part de tour d'eau du réseau collectif, puits privé avec son débit et sa qualité, ou simple branchement SONEDE pour la maison. Demandez à voir l'arrosage un jour de tour, et parlez aux voisins : ils savent quelles parcelles reçoivent encore leur eau et lesquelles attendent.

Pour un lot à bâtir, la question est plus simple mais pas absente : vérifiez que le branchement SONEDE est possible depuis la voie publique et que l'assainissement ONAS passe dans la rue, faute de quoi il faudra une fosse. Les terrains le long de la route de Médenine, entre les deux mondes, méritent une attention particulière : certains ont basculé en zone urbanisable, d'autres restent agricoles, et le vendeur n'est pas toujours au courant.

Titre, passage et bornage

Trois documents à exiger avant de parler prix : le titre foncier ou, à défaut, l'acte de propriété et l'historique des mutations ; un plan de bornage récent établi par un géomètre, car dans l'oasis les limites se transmettent oralement et les haies de palmes ne sont pas des bornes ; et un écrit sur les servitudes de passage, puisque beaucoup de jardins ne sont accessibles qu'en traversant la parcelle du voisin. En indivision, tous les héritiers doivent signer, ce qui prend des mois quand l'un d'eux vit à l'étranger.

Pour les acheteurs qui hésitent entre bâtir et acheter fini, l'ensemble des maisons et appartements à vendre à Gabès Sud donne la mesure de ce qu'une construction neuve doit concurrencer.